Boligområder i Ørbæk

I Ørbæk skal der opføres både åben-lav og tæt-lav boligbyggeri, så der sikres et varieret boligudbud, der kan tilfredsstille den til en hver tid værende efterspørgsel.

Byudviklingen skal ske på et bæredygtigt grundlag, hvor der skal tages vidtstrakte hensyn til landskab, natur og miljø, hensigtsmæssige infrastrukturelle løsninger, energibesparende løsninger, sundhedsfremmende tiltag samt løsninger til beskyttelse af grundvandet.

Nye boligområder skal fremstå som unikke og udtrykke høj arkitektonisk kvalitet, der samtidig udnytter de landskabelige muligheder.

1. Åben-lavt og tæt-lavt boligbyggeri skal opføres inden for den eksisterende rummelighed i Mejerivænget og ved Spurvevej, som huludfyldninger og omdannelse i den eksisterende by og langs Sentvedvej i en ny udstykning.
2. Der skal gennemføres en planlægning, der udlægger yderligere arealer til boligbebyggelse til imødekommelse af efterspørgslen. Planlægningen skal tage udgangspunkt i de intentioner, der er beskrevet i opslaget Samlet udviklingsplan for Ørbæk.
3. Der skal udarbejdes en helhedsplan for den fremtidige byudvikling mod øst, der sikrer at byudviklingen kan ske i mindre etaper inde fra den eksisterende by og ud af byen. Helhedsplanen og de nødvendige lokalplaner skal beskrive sammenhængen med de tilgrænsende boligområder og den grønne struktur, samt vise hvordan området kan trafikbetjenes på en bæredygtig måde.
4. Overgangszonerne mellem boligområderne og de tilgrænsende naturområder skal indgå i planlægningen, så der sikres en klar afgrænsning mellem by og land.
5. Sundhed skal fremmes gennem udlæg af grønne områder, stier og aktivitetspladser, orientering af bebyggelsen i forhold til udsigtsforhold og lys- og skyggepåvirkning, sikring af arkitektonisk kvalitet, reduktion af trafikstøj og etablering af funktioner til styrkelse af det sociale fællesskab.
6. Ved lokalplanlægning og godkendelse af enkeltprojekter skal der lægges vægt på tilgængelighed, handicapvenlige løsninger, gode og sundhedsfremmende friarealer samt energivenlige-, klimatilpassede- og byøkologiske løsninger
7. I forbindelse med byudviklingen skal der ske forbedringer af de eksisterende vejforhold, herunder adgang til skole, idrætsfaciliteter og centerfunktioner.
8. Grundvandsbeskyttelse i forbindelse med planlægning for boliger skal ske i overensstemmelse med statens bekendtgørelse og vejledning for planlægning inden for områder med særlige drikkevandsinteresser (OSD) og vandværkers indvindingsoplande (se afsnittet om rammebestemmelser for grundvand). Tilladelse til byggeri skal gives på vilkår, der sikrer grundvandsbeskyttelsen. Før der lokalplanlægges, skal kommunen fastlægge overvågningstiltag for grundvandet. Overvågningen skal ske for at kunne gribe ind, hvis strømningsretningen ændres, eller hvis der sker forurening. Til imødegåelse af eventuel grundvandsforurening som følge af byvækst i det på kortet viste område "Sentvedvej" gælder som minimum følgende krav, der skal indskrives i lokalplanen:
   * Arealanvendelsen må alene være til boliger, institutioner eller administrativt erhverv; arealanvendelsen skal fastholdes i fremtiden.
   * Eventuelle regnvandsbassiner skal etableres med en tæt membran, godkendt af grundvandsmyndigheden,
   * BNBO skal friholdes for en arealanvendelse, der medfører øget fare for forurening,
   * På eventuelt kommunalt ejede arealer skal tinglyses forbud mod brug af pesticider,
   * Der skal gennemføres oplysningskampagner for beboerne mod brug af pesticider,
   * Området skal forsynes med fjernvarme eller anden klimavenlig opvarmningsform,
   * Området skal kloakeres med skærpede vilkår til tæthed,
   * Faskiner til nedsivning af tagvand skal etableres til sikring af grundvandsdannelsen,
   * Tagmaterialerne må ikke forurene tagvandet (undgå bl.a. blyinddækning, tjære eller kobbertagrender),
   * Overfladevand fra veje og parkeringsarealer skal opsamles og afledes særskilt med forudgående rensning,
   * Eventuelle støjvolde skal etableres med ren jord,
   * Overvågningen af grundvandet skal fastholdes, så længe boringerne anvendes i drikkevandsforsyningen.

Boligbyggeriet i Ørbæk har gennem de senere år været markant, og er primært sket mod vest i Mejerivænget og ved Spurvevej - altovervejende som fritliggende parcelhusbebyggelse – og i form af omdannelse og huludfyldning i den eksisterende by – altovervejende som rækkehuse og andet tæt lavt boligbyggeri.

På baggrund af befolkningsprognosen og boligbyggeprogrammet for Nyborg Kommune forventes et gennemsnitligt årligt boligbyggeri i Ørbæk på 5-10 boliger. Ved årsskiftet 2020-2021 var den eksisterende restrummelighed i eksisterende kommunale udstykninger (Mejerivænget og Spurvevej) på ca. 25 grunde. 

Arealerne ligger i område med særlige drikkevandsinteresser og en del af arealet ved Mejerivænget ligger indenfor indvindingsopland og grundvandsdannede opland til Ørbæk Vandværk, der i 2019 har etableret en ny boring ved Mejerivænget. Staten har endnu ikke udpeget BNBO for den nye boring.

Alle bynære arealer omkring Ørbæk by er udpeget som område med særlige drikkevandsinteresser. Perspektivarealet ved Langemosevej ligger i området, hvor to af Ørbæk Vandværks fem boringer er placeret. De to pågældende boringer anvendes ikke pt., men hvis de atter skal inddrages i drikkevandsproduktionen, skal de beskyttes ved udlægning af BNBO (boringsnære beskyttelsesområder), der medfører restriktioner i arealanvendelsen, idet BNBO-udlægningen omkring drikkevandsboringerne skal friholdes for en arealanvendelse, der medfører øget fare for forurening af grundvandet. Udlægget er lige uden for 300 m beskyttelseszone til den ene af Ørbæk Vandværks tre øvrige boringer og ligger desuden i område med særlige drikkevandsinteresser, i indvindingsopland og dele af arealet i grundvandsdannede opland til Ørbæk Vandværk samt i nitratfølsomt indvindingsområde. Grundvandet er dårligt beskyttet i området. Inden planlægning for området påbegyndes, skal kommunen derfor fastlægge overvågningstiltag for grundvandet og en række forholdsregler, der skal indskrives i kommuneplantillægget.

Både Byrådet og lokalbefolkningen ønsker, at der arbejdes for en fremtidig byudvikling mod øst, som beskrevet i opslaget ”Samlet udviklingsplan for Ørbæk”, hvor der peges på relevante perspektivarealer ved Sentvedvej/Langemosevej.

Byrådet mener, at der er tungtvejende byplanmæssige argumenter, der taler for en østlig byudvikling, da de nye boligområder får en beliggenhed tæt på skole og idrætsfaciliteter (Ørbæk Midtpunkt) samt byens primære detailhandelsforsyning (østsiden af Hovedgaden). Herved opnås nærhed og en god trafiksikkerhed for børnene, hvilket er en vigtig parameter for Ørbæk som bosætningsby med fokus på børnefamilier. Nye boligudlæg i den vestlige del af byen vil skævvride byen og ikke i samme grad være attraktive for tilflyttere.

Planlægningen skal ske i tæt samarbejde med lokalbefolkningen og i tæt dialog med Erhvervsstyrelsen, så de statslige interesser i byudviklingen (indefra og ud) og grundvandsinteresserne respekteres og tilgodeses i afgrænsningen af arealudlæggene og i detailplanlægningen.

Det er endvidere vigtigt at byudviklingen planlægges så den respekterer landskabet og de grønne og blå kiler i form af Ørbæk å og ådal samt åsmosen, der er centrale for Ørbæks attraktivitet.

Første etape af byudviklingen øst for Ørbæk planlægges med et tillæg til Kommuneplan 2017. Etapen omfatter rummelighed til ca. 20 boliger i nær tilknytning til Ørbæk by. Der er udarbejdet en skitse for at vise, hvordan et fremtidigt boligområde kan se ud. Området består af en blanding af parcelhuse og rækkehuse trukket tilbage fra Sentvedvej, men også med god afstand til Ørbæk Ådal og naturområderne der.

Med nye stiforbindelser skabes der en god sammenhæng med resten af byen, handelsmuligheder og skolen.

For at betjene det nye område trafikalt vil der blive taget de nødvendige skridt til at ændre vejforholdende i området, hvis det vurderes hensigtsmæssigt.