Baggrund og formål
Tillæg 11 har været i offentlig høring i perioden den 08.10.2024, til og med den 11.11.2024
Nyborg Kommune
Rådhuset
5800 Nyborg
e-mail: teknikmiljoeogerhverv@nyborg.dk
Teknik og miljøudvalget har d. 27.11.2023. truffet beslutning om udarbejdelse af lokalplan nr. 348 - område for butik og serviceerhverv, Slipshavnsvej, Nyborg. Den nye planlægning er anvendelsesstridig med kommuneplanramme 1.E.2. Teknik og Miljøudvalget har dertil godkendt udarbejdelse af kommuneplantillæg 11. Kommuneplantillægget udarbejdes sideløbende med lokalplan nr. 348.
1.E.2 fastlægger specifik anvendelse til Kontor- og serviceerhverv, Erhvervsområde. Den nye planlægning giver mulighed for detailhandel i form a butik til særlig pladskrævende varegrupper. Jf. planlovens § 5 n, stk. 1, nr. 3, kan butikker for særlig pladskrævende varegrupper placeres i erhvervsområder, hvis særlige krav til eksempelvis plads- og adgangsforhold eller sikkerhedsafstande betyder, at butikkerne ikke kan placeres i en bymidte eller et andet centerområde. Pågældende lokalplanansøgning beror sig på et ønske fra Innovator A/S om etablering af et byggemarked, med tilhørende drive-in vareudlevering. Derfor vurderes det, at sådan en butik ikke vil kunne etableres inden for Nyborg by's Bymidte eller Centerområder.
Den nye planlægning udvider derudover erhvervsområdet til også at inkludere sportshals. Den 22. december 2021 er der således givet midlertidig dispensation på 3 år, til opføre Padeltennishal.
Kommuneplantillæg 11 har til formål at udvide den specifikke anvendelse indenfor eksisterende ramme 1.E.2, så der kan lokalplanlægges for butik for særligt pladskrævende varegrupper, samt sportshal. Derudover begrænser tillægget den maximale bygningshøjde fra 24 m til 11 m og det maximale antal etager fra 6 til 2.
Foroffentlighed
jf. planlovens § 23c kan foroffentlighed undlades, hvis der er tale om mindre eller uvæsentlige ændringer i kommuneplanen. Det er således vurderet at der med dette tillæg er tale om en mindre ændring, på et mindre geografisk område. Området er allerede udlagt til erhvervsområde. Muligheden for butik til særlig pladskrævende varegrupper, vurderes ikke at være en væsentlig ændring, da butiksudvidelsen følger den politisk vedtagende detailhandelsanalyse.
Kommuneplantillæggets indhold
Kommuneplantillægget:
- udvider eksisterende ramme 1.E.2 Nyborg, Slipshavnsvej, til at omfattet muligheden for butik for særlig pladskrævende varegrupper samt sportsfaciliteter
- Begrænser den maksimale bygningshøjde fra 24 m til 11 m og det maksimale antal etager fra 6 til 2.
Ramme 1.E.2 udlægges således med følgende bestemmelser, som skal respekteres i forbindelse med en ny lokalplan:
- Plannavn: Nyborg, Slipshavnsvej
- Plannummer: 1.E.2
- Generel anvendelse: Erhvervsområde
- Specifik anvendelse: Område til butik for særlig pladskrævende varegrupper, sportsfaciliteter, kontor- og serviceerhverv
- Fremtidig zonestatus: Byzone
- Bebyggelsesprocent: 50 % beregnet ud fra den enkelte ejendom
- Max. bebygget grundareal i m2: 50%
- Max. antal etager: 2
- Max. bygningshøjde: 11 m
- Max. miljøklasse: 3
- Min. miljøklasse: 1
- Udstykningsforbud: Udstykning er tilladt inden for rammeområdet
Forhold til anden planlægning
Kommuneplanen
Mål og hovedstruktur
Kommuneplan 2021 fastlægger en række mål der er styrende for kommunens planlægning, herunder planlægningen for nye erhvervsområder og detailhandel. Følgende mål der fremgår under hhv. 'Bymønster og byudvikling', 'Detailhandelsstruktur', 'Samlet udviklingsplan for Nyborg', 'Erhvervsområder i Nyborg' og ' Detailhandel i Nyborg', vurderes at være relevant for boligområdet ved Bøjdenvej og Fynsvej.
Bymønster og byudvikling
- Nyborg by skal styrkes som det naturlige center og trafikale knudepunkt på Østfyn med fokus på varieret bosætning, erhvervsudvikling, kulturarv, attraktivt byliv og rekreation.
- Byudviklingen skal ske på et bæredygtigt grundlag med udgangspunkt i FN’s verdensmål for en bæredygtig udvikling. Det betyder, at der skal tages vidtstrakte hensyn til natur og miljø, hensigtsmæssige infrastrukturelle løsninger, energibesparende- og klimatilpassede løsninger, sundhedsfremmende tiltag samt løsninger til beskyttelse af grundvandet.
Detailhandelsstruktur
- Nyborg by har et unikt handelsmiljø i den historiske bykerne, som skal fastholdes og styrkes som hele Østfyns handels- og oplevelsescentrum. Byen er det naturlige kommunecenter, hvor et stort og varieret udbud af butikker, service- og kulturtilbud skal fastholdes og styrkes til gavn for kommunens borgere, pendlere og turister.
- Butiksområdet ved Storebæltsvej i Nyborg skal sammen med butiksområdet ved Vestergade (’Nyborg Jern’) supplere handelsområdet i den historiske bykerne ved at tilbyde plads til større butikskoncepter, der ikke kan placeres i den historiske bykerne.
- I Ullerslev og Ørbæk skal udbuddet af butiks- og servicetilbud fastholdes og styrkes af hensyn til forsyningen af lokalområdet og de omkringliggende landsbysamfund og landområder.
- I de øvrige bysamfund skal der fortsat være mulighed for etablering af små dagligvarebutikker til betjening af lokalområdet og udvalgsvarebutikker i tilknytning til værksteder, gårdbutikker og lignende, som er naturligt hjemmehørende i de mindre bysamfund.
- Der skal sikres god tilgængelighed til indkøbsmulighederne for alle, herunder for de bløde trafikanter og brugere af den kollektive trafik
- Ved etablering af nye butikker i byerne skal der sikres tilstrækkelige og velbeliggende parkeringsarealer med god og sikker forbindelse til det overordnede trafiknet.
Erhvervsområder i Nyborg
- Nyborg er kommunens naturlige centrum for erhverv, beskæftigelse, handel, turisme og infrastruktur, og Nyborg skal også fremover være lokomotiv for erhvervsudviklingen i kommunen.
- Byrådet ønsker, at der til enhver tid er ledig og attraktivt beliggende erhvervsjord i Nyborg, hvor den gode tilgængelighed og centrale beliggenhed i landet udnyttes.
Detailhandel i Nyborg
- I Nyborg by skal der sikres et stort og varieret udbud af både dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker samt service- og kulturtilbud til gavn for kommunens borgere og besøgende.
Detailhandelsanalyse
Rådgivningsvirksomheden COWI har for Nyborg Kommune beregnet det forventede behov for nye detailhandelskvadratmeter frem til 2031. Behovet er beregnet til op til 15.400 m2 til udvalgsvarebutikker og 2.600 m2 til dagligvarebutikker i, hvad der kan kaldes maksimumsscenariet, hvor bl.a. strukturudviklingen og investeringer i Nyborg by skaber behov for ekstra detailhandelskvadratmeter.
Nyborg Kommune vurderer, at maksimumsscenariet repræsenterer en realistisk udvikling i behovet for detailhandel i kommunen. Her lægges bl.a. vægt på den positive udvikling Nyborg by er inde i med store offentlige og private investeringer i byudvikling, kulturarv og bymiljø i det centrale Nyborg og boligudbygning centralt i byen, bl.a. på de tidligere havne- og færgearealer. Byrådet ønsker at styrke Nyborgs attraktivitet som handelsby ved at udlægge det fremtidige arealbehov til butikskoncepter, som Nyborg ikke kan tilbyde i dag. Butikskoncepter, der ikke kan indpasses i den historiske bykerne uden at det går ud over kulturarven og bevaringsværdierne, hvorfor behovet ikke kan imødekommes ved omdannelse inden for den eksisterende centerstruktur.
Opgørelse af forbrug af butiksareal i etagekvardratmeter, i Nyborg by.
Rammen er det overordnede behov opgjort for Nyborg by.
Med Lokalplan 348, planlægges der for yderligere 1600 kvm butik for særlig pladskrævende vare.
Produktionsvirksomheder
Lokalplanområdet er inden for 500 meter fra produktionsvirksomheden Daloon A/S. Lokalplanområdet ligger desuden inden for den kommuneplanlagte konsekvenszone omkring et udlagt erhvervsområde forbeholdt produktionsvirksomheder: Erhvervsområdet Lindholm Havn (inkl. Fortum Waste Solutions A/S).
Den nye planlægning for Slipshavnsvej 5 vil fortsat kun muliggøre en erhvervsmæssig anvendelse og vil give mulighed for etableringen af butik til særligt pladskrævende varegrupper. Lokalplanområdet vil derfor have en vejledende grænseværdi for virksomhedsstøj på 60/60/60 jf. miljøstyrelsens vejledning. Denne lokalplan fjerner ligeledes muligheden for at etablere op til 7 etagers kontorbyggeri, hvorfor røg eller anden luftforureningsgene fra omkringliggende erhvervsområder, ikke vil have en væsentlig påvirkning. Det vil fortsat være Knudshovedkvarteret, der sætter de mest restriktive krav for omkringliggende erhvervsområder, grundet den miljøfølsomme anvendelse som boligområde
Det vurderes således, at ny bebyggelse til butik for særligt pladskrævende varegrupper i lokalplanområdet, ikke vil medføre skærpede miljøkrav til virksomhederne. Det nye plangrundlag vurderes ikke at have indvirkning på eksisterende drift eller udviklingsmuligheder for virksomheder i området, ej heller for mulighederne for lokalisering af nye produktionsvirksomheder i området.
Risikovirksomheder
Lokalplanområdet grænser op til virksomheden Fortum Waste Solutions A/S, der er omfattet af risikobekendtgørelsen, som en Kolonne 3 virksomhed, med en sikkerhedszone på 450 meter. Det forudsættes derfor, at trafikken på Slipshavnsvej ikke påvirkes væsentligt i bygge- og anlægsfasen, idet Slipshavnsvej er primær fremkørselsvej for beredskabskøretøjer hvortil uhindret adgang er essentiel. Miljøstyrelsen, der er miljømyndighed for virksomheden, følger løbende op på virksomhedens sikkerhedsrapport og sikrer at den er ajourført. Ved realisering af denne lokalplanen sker ingen ændring i omfanget af forhenværende lokalplanområde. Lokalplan nr. 348 vil således være uden for sikkerhedszonen på 450m meter.
Klimatilpasning
Lokalplanområdet er en del Risikostyringsplan for oversvømmelse Nyborg, efter oversvømmelsesdirektivet. Jf. Risikostyringsplan 2021 skal al planlægning og byggeri, indenfor det udpegede område for havstigning, sikres til en kote 2,5 m (DVR90). Derfor skal ny bebyggelse inden for lokalplanområdet sikres efter DVR90.
Miljøvurdering af planen
Efter lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) skal planer, der tilvejebringes inden for fysisk planlægning, miljøvurderes. Såfremt tillægget kun omfatter et mindre område på lokalt plan kan tillægget imidlertid screenes for at afgøre, hvorvidt tillægget kan forventes at medføre væsentlige miljømæssige påvirkninger. Hvis tillægget ikke forventes at medføre væsentlige miljømæssige påvirkninger, skal tillægget ikke miljøvurderes.
Nyborg Kommune vurderer, at det på forhånd kan afvises, at tillægget vil medføre væsentlige miljøpåvirkninger.
Her lægger kommunen vægt på, at:
- Området fortsætter som erhvervsområde for butik og sportshal, administrative, service og kontorerhverv, hvorfor det vurderes at støj ikke får en relevans for områdets videre brug. Dog er det specificeret i lokalplan 348, at såfremt der opføres eller omdannes til kontor i lokalplanens delområde 2, skal der forelægge en støjredegørelse.
- Der grundet områdets geografiske placering, ikke sker en væsentlig påvirkning af truede plante og dyrearter, samt natura2000 området.
- Grundet muligheden for butik til særlig pladskrævende varegrupper, forventes der er forøgelse af trafikken på Slipshavns. Der vil fra vejmyndighedens side blive stillet skærpede krav ift. vejtilslutningen til Slipshavnsvej.
- Da området for tillægget er stormflodstruet, stilles der krav til at ny bebyggelse inden for lokalplanområdet etableres med en sokkelkote på minimum 2.5 m.
- Det er en forudsætning at trafikken på Slipshavnsvej ikke påvirkes væsentligt i bygge- og anlægsfasen, idet Slipshavnsvej er primær fremkørselsvej for beredskabskøretøjer til bl.a. virksomheden Fortum, som er en kolonne 3 virksomhed, hvortil uhindret adgang for beredskabskøretøjer er essentiel.
Afgørelsen, om at der ikke skal ske miljøvurdering, er annonceret og offentlig bekendtgjort sammen med lokalplanforslaget på kommunens hjemmeside.
Klager over miljøvurdering:
Kommunens afgørelse om, at planen ikke skal miljøvurderes, kan påklages til Planklagenævnet via Klageportalen. Vejledning til Klageportal og gebyrordning findes på nævneneshus.dk.
Klagen skal indgives inden 4 uger efter, at afgørelsen er offentligt bekendtgjort. Enhver med væsentlig retlig interesse i sagens udfald er klageberettiget og kan klage over afgørelsen. Det er Planklagenævnet som i sidste ende afgør spørgsmål om klageberettigelse.
Klagevejledning
Vedtagelsen af lokalplanen og kommuneplantillæg samt afgørelser truffet i henhold til lokalplanen og kommuneplantillæg, kan for så vidt angår retlige spørgsmål påklages til Planklagenævnet.
Eventuel klage over retlige spørgsmål skal indgives ved brug af Klageportalen via borger.dk. Klagen skal være indgivet inden 4 uger efter lokalplanen er offentliggjort på kort.plandata.dk eller modtagelse af afgørelsen.
Der skal indbetales et gebyr i forbindelse med indgivelsen af klagen. Vejledning til Klageportal og gebyrordning findes på nævneneshus.dk. Gebyret tilbagebetales hvis klagen fører til, at den påklagede lokalplan eller afgørelse ændres eller ophæves, hvis du får helt eller delvis medhold i din klage, eller hvis klagen afvises som følge af overskredet klagefrist, manglende klageberettigelse, eller fordi klagen ikke er omfattet af Planklagenævnets kompetence.
Du kan læse mere her: klagevejledning.
Retsvirkninger
Kommuneplanen er ikke direkte bindende for ejere og brugere af ejendomme. Byrådet kan dog efter planlovens § 12 udstede forbud mod udstykning og bebyggelse i strid med rækkefølgebestemmelserne (stk. 2) og forbud mod bebyggelse eller ændret anvendelse i strid med rammebestemmelserne (stk. 3).
Kommuneplantillæggets retsvirkninger træder i kraft ved byrådets endelige vedtagelse. Forbudskompetencen efter § 12 træder dog først i kraft ved kommuneplantillæggets offentlige bekendtgørelse.