Boligområder i Nyborg

Det fremtidige boligbyggeri i Nyborg by skal opføres som en kombination af åben-lav, tæt-lav og etageboligbebyggelse, så der sikres et varieret boligudbud, der kan tilfredsstille den til en hver tid værende efterspørgsel.

Byudviklingen skal ske på et bæredygtigt grundlag med udgangspunkt i FN’s verdensmål for en bæredygtig udvikling. Det betyder, at der skal tages vidtstrakte hensyn til natur og miljø, klimatilpasning, hensigtsmæssige infrastrukturelle løsninger, energibesparende løsninger, sundhedsfremmende tiltag samt løsninger til beskyttelse af grundvandet.

Det er Byrådets mål, at boligområderne er unikke og udtrykker høj arkitektonisk kvalitet, der udnytter de landskabelige muligheder.

I forbindelse med detailplanlægning skal der være mulighed for at indtænke alternative bebyggelsesformer og -tætheder, der begrænser arealforbruget og kan imødekomme efterspørgslen på nye boligtyper

I forbindelse med detailplanlægning skal muligheden for ikke miljøbelastende funktionsblanding indtænkes, så der skabes mere liv og aktivitet i boligområderne.

1. Boligområderne til åben-lav og tæt-lav bebyggelse i Nyborg by skal udvikles i følgende rækkefølge: 1. "Strandhøjen"; 2. "Kirkegården": området kan ikke udvikles før ¾ af området ved "Strandhøjen" er etableret. Boligområdet ”Telegrafen” kan udvikles sideløbende hermed, men kan kun udvikles etapevis, hvor hver etape består af ca. 100 boliger. Næste etape i udbygningen kan planlægges, når ¾ den foregående etape er udbygget.
2. Der udlægges et nyt område til åben-lav boliger øst for Lindenborgvej, nord for ”Jagtenborg”.
3. De på kortet viste perspektivarealer vest for Lindenborgvej og syd for Hjulby Sø kan på længere sigt inddrages til byvækst indefra og ud. Arealerne kan først kommuneplanlægges og lokalplanlægges når der foreligger en tilstrækkelig redegørelse for både planbehov og grundvandsbeskyttelse.
4. På lang sigt kan bydelen afrundes og afsluttes mod vest som vist på den samlede udviklingsplan for Nyborg når der foreligger en tilstrækkelig redegørelse for både planbehov og grundvandsbeskyttelse.
5. Inden det enkelte område kan lokalplanlægges, skal der udarbejdes en helhedsplan for området, der beskriver sammenhængen med de tilgrænsende boligområder og den grønne struktur samt viser hvordan området kan trafikbetjenes på en bæredygtig måde.
6. De på kortet viste skraverede arealer er beliggende inden for sø- og åbeskyttelseslinien eller beskytelseszonen omkring vandboringer. Disse områder skal friholdes for bebyggelse, men integreres i helhedsplanen for de kommende boligbebyggelser som en del af områdets fælles friarealer. Mindre arealer ligger i sammenhængende naturområder og må ikke indgå i byudviklingsområdet.
7. Større træer, levende hegn, vådområder og eksisterende biotoper skal bevares. Større fælles græsarealer skal planlægges som naturgræs/blomstereng, og træer og buske skal være egnskarakteristiske.
8. I forbindelse med byudviklingen nord for Fynsvej skal de tilgrænsende skovrejsningsområder indarbejdes i helhedsplanen som en del af de nærrekreative områder.
9. Sundhed skal fremmes gennem udlæg af grønne områder, stier og aktivitetspladser, orientering af bebyggelsen i forhold til udsigtsforhold og lys- og skyggepåvirkning, sikring af arkitektonisk kvalitet, reduktion af trafikstøj og etablering af funktioner til styrkelse af det sociale fællesskab.
10. Grundvandsbeskyttelse i forbindelse med planlægning for boliger skal ske i overensstemmelse med statens bekendtgørelse og vejledning for planlægning inden for områder med særlige drikkevandsinteresser (OSD) og vandværkers indvindingsoplande (se afsnittet om rammebestemmelser for grundvand). Tilladelse til byggeri skal gives på vilkår, der sikrer grundvandsbeskyttelsen. Før der lokalplanlægges, skal kommunen fastlægge overvågningstiltag for grundvandet. Overvågningen skal ske for at kunne gribe ind, hvis strømningsretningen ændres, eller hvis der sker forurening. Til imødegåelse af eventuel grundvandsforurening som følge af byvækst i de på kortet viste områder "Telegrafvej", ”Lindenborgvej” og ”Kirkegården” gælder som minimum følgende krav, der skal indskrives i lokalplanen:
    * Arealanvendelsen må alene være til boliger, institutioner eller administrativt erhverv; arealanvendelsen skal fastholdes i fremtiden.
    * Regnvandsbassiner skal etableres med en tæt membran, godkendt af grundvandsmyndigheden,
    * BNBO skal friholdes for en arealanvendelse, der medfører øget fare for forurening,
    * På eventuelt kommunalt ejede arealer skal tinglyses forbud mod brug af pesticider, krav om nedsivning, og krav til byggematerialer.
    * Der skal gennemføres oplysningskampagner for beboerne mod brug af pesticider,
    * Området skal forsynes med fjernvarme eller anden klimavenlig opvarmningsform,
    * Området skal kloakeres med skærpede vilkår til tæthed,
    * Faskiner til nedsivning af tagvand skal etableres til sikring af grundvandsdannelsen,
    * Tagmaterialerne må ikke forurene tagvandet (undgå blyinddækning, tjære eller kobbertagrender),
    * Overfladevand fra veje og parkeringsarealer skal opsamles og afledes særskilt med forudgående forbedret rensning,
    * Eventuelle støjvolde skal etableres med ren jord,
    * Overvågningen af grundvandet skal fastholdes så længe boringerne anvendes i drikkevandsforsyningen.
11. Etageboligbebyggelserne i Nyborg by skal opføres på de tidligere DSB-arealer i overensstemmelse med "Helhedsplan for DSB-arealerne i Nyborg Havn - 2016" (Link til opslag Bymidten og Havnen)
12. Midterpieren og Yderpiererne skal udvikles på baggrund af lokalplaner indefra og ud, og således at Midterpieren så vidt muligt færdigbygges, før byggefelterne på Yderpiererne inddrages.
13. DSB's muligheder for boligbebyggelse ved stationen skal indtænkes og disponeres i forbindelse med udarbejdelse af en helhedsplan for området ved Nyborg Station og Svanedamsparken.
14. Ved lokalplanlægning og godkendelse af enkeltprojekter skal der lægges vægt på tilgængelighed, handicapvenlige løsninger, gode og sunde friarealer samt energivenlige og byøkologiske løsninger.

Boligbebyggelse nord for Fynsvej

Hele bydelen vil fuldt udbygget rumme 6-700 boliger. I forbindelse med områdets udbygning vil der være behov for at tilpasse daginstitutions- og skolekapaciteten samt tilgodese efterspørgslen på omsorgstilbud for ældre samt kultur- og fritidsanlæg. Dette vurderes at kunne ske inden for området samt ved forbedringer omkring Borgeskov.

Byudvikling nord for Fynsvej har let adgang til det overordnede vejnet og motorvej og med gode muligheder for kollektiv trafikforsyning. Der er stiforbindelser til Danehofskolen via Fynsvej/Ladegårdsvej, alternativt med mulighed for en direkte og krydsningsfri stiforbindelser til skolen af den gamle banesti.

Områdets beliggenhed mellem den rekreative kile langs Ladegårds Å og med kommunens skovrejsningsområde centralt i bydelen er der sikret gode rammer for sundhed, oplevelser og nærrekreation samt kvalitative stiforløb.

Hele bydelen nord for Fynsvej er beliggende indenfor kystnærhedszonen, hvor der ifølge planloven kun kan inddrages nye arealer i byzone, såfremt der er en særlig planlægningsmæssig begrundelse. Som kystby har Nyborg en særlig udfordring med hensyn til byudvikling, idet hele byen og omegn er beliggende indenfor kystnærhedszonen. Byudvikling i Nyborg er derfor kun mulig indenfor kystnærhedszonen. Med bydelen placeret væk fra kysten, bagved eksisterende by, vurderes disse forhold at være en særlig begrundelse for den kystnære lokalisering.

”Jagtenborg” området er næsten udbygget og der tages derfor hul på nye byudviklingsområder i tilknytning til området. Det drejer sig om en ændret planlægning for ”Telegrafen”, også kendt som Auernakke, og et nyt udlæg øst for Lindenborgvej.

Området ”Lindenborgvej” skal udbygges som en mindre boligenklave til fortrinsvis åben-lav boliger. Området skal udbygges ud fra en samlet plan, hvor arealerne langs Ladegårdsåen kun kan indarbejdes som natur- og friarealer i tråd med den pålagte åbeskyttelseslinje. Planen nedenfor viser en mulig indretning af arealet, der tager højde for beskyttelseshensyn i området. 

”Telegrafen” har hidtil været planlagt som et nyt boligområde i stil med ”Jagtenborg”-området, dvs. som en blanding af åben-lav og tæt-lav boliger med relativ lav bebyggelsestæthed. Både lodsejer og Nyborg Kommune har dog et ønske om at området udvikles i tråd med mere bæredygtige principper. Det er både lodsejer og Nyborg Kommunes ønske, at der i området bl.a. findes plads til anderledes boligformer end udelukkende traditionelle enfamiliesboliger for at imødekomme en stigende efterspørgsel herpå, hvilket samtidig kan understøtte en mere miljømæssig og socialt bæredygtig udvikling af området. Nyborg Kommune vurderer, at arbejdet med en ny bæredygtig bydel ved Auernakke af mere urban/bymæssig karakter sætter en god retning for en fremtidig byudvikling på grunden, der er i tråd med Nyborg Kommunes strategiske prioriteringer. Planlægningen for området ændres derfor så der tillades en større blanding af boligformer ved at tillade etagebebyggelse i op til 3 etager. Etageboliger må højest udgøre 1/3 af boligmassen. Dermed muliggøres et helt anderledes boligområde end først planlagt og der gives mulighed for en højere bebyggelsestæthed og flere boliger end hidtil planlagt. For at sikre, at området udbygges i takt med efterspørgslen og i fuldendte etaper kan der kun planlægges for etaper af ca. 100 boliger af gangen.

Det er visionen af ”Telegrafen” udbygges efter bæredygtige principper, hvad angår materialer, mobilitet, og med et mål om at skabe en fællesskabsorienteret bydel.

Grundvandsrisiko og byudvikling - Fynsvej

Arealerne nord for Fynsvej omfatter store drikkevandsinteresser, idet de ligger i område med særlige drikkevandsinteresser, i indvindingsopland og grundvandsdannede opland til Hjulby Bro Vandværk samt indenfor 300 m beskyttelseszone og BNBO til flere af vandværkets boringer. Dette medfører restriktioner i arealanvendelsen, idet BNBO-udlægningen omkring drikkevandsboringerne skal friholdes for en arealanvendelse, der medfører øget fare for forurening af grundvandet. Eventuel forurening som følge af byvækst i Delområde 2 ved Telegrafvej, skønnes at kunne udgøre en risiko for drikkevandsindvindingen på Hjulby Bro Vandværk. Til imødegåelse af denne risiko er derfor fastlagt en række forholdsregler, der skal følges ved byudvikling på arealerne jf. retningslinje herom.

Byudviklingsarealet ”Lindenborgvej” omfatter store drikkevandsinteresser, idet det ligger i område med særlige drikkevandsinteresser, i indvindingsopland og grundvandsdannede opland til Hjulby Bro Vandværk. Dele af arealet ligger indenfor 300 m beskyttelseszone til flere af vandværkets boringer, ligesom dele af arealet er tæt ved BNBO til flere af vandværkets boringer. BNBO-udlægningen omkring drikkevandsboringer skal friholdes for en arealanvendelse, der medfører øget fare for forurening af grundvandet. Eventuel forurening som følge af byvækst i ”Lindenborgvej” skønnes at kunne udgøre en risiko for drikkevandsindvindingen på Hjulby Bro Vandværk. Til imødegåelse af denne risiko er derfor fastlagt en række forholdsregler, der skal følges ved byudvikling på arealet jf. retningslinje herom. Da arealet er en naturlig forlængelse af Jagtenborg-området med ca. samme afstand til BNBO mv. som for Jagtenborg-området, gælder de samme beskyttelsestiltag for ”Lindenborgvej” som for Jagtenborg-området.

Områderne nord for Jagtenborg og vest for Lindenborgvej udlægges som perspektivarealer. Der kan først kommuneplanlægges og lokalplanlægges på perspektivarealerne når der foreligger en tilstrækkelig redegørelse for både planbehov og grundvandsbeskyttelse.

Boligbebyggelse på de bynære havnearealer

Etageboligbebyggelsen i kommunen skal først og fremmest ske på de bynære havnearealer i Nyborg (de tidligere DSB-færgelejearealer), hvor der er en stor rummelighed med mulighed for varierede boligstørrelser og boligtyper i overensstemmelse med intentionen om at kunne imødekomme mange forskellige boligønsker.

Før åbningen af Storebæltsbroen var hele området anvendt som rangerområde og færgehavn. DSB har som grundejer ryddet området, hvor det kun er den gamle banegård og de tidligere værksteder, der er tilbage. Der er i samarbejde med DSB udarbejdet en helhedsplan for udnyttelsen af arealerne, der blev godkendt af byrådet i 2016. Helhedsplanen fastlægger principperne for bebyggelsens omfang og placering samt bestemmelser om offentlighedens adgang langs vandet via et sammenhængende promenadeforløb. De tidligere værksteder er integreret i området som et destilleri med restaurant og besøgscenter og kontor for Lokale- og Anlægsfonden, og der sikres et offentligt grønt område i form af en bypark mellem værkstederne og stranden ved Sølyst. Byparken skal indrettes og disponeres, så den tidligere anvendelse som færgehavn formidles.

Områderne på Dampskibsmolen, Havnegadekvarteret og Midtermolen syd er udbygget. Der er fortsat plads til et boligprojekt på Midtermolen nord, og på den resterende del af Yderpier.

Du kan se helhedsplanen via kommuneplanens oplag om Bymidten og Havnen

Boligbebyggelse ved kirkegården ved Vestergade

Det ønskes at udvikle arealet nord for Nyborg Assistenskirkegård i Vestergade til et attraktivt boligområde med fortrinsvis tæt-lav boligbebyggelse med gode udearealer af grøn karakter. Der skal i den forbindelse sikres gode tilkørselsforhold til området. Områdets indretning herunder grønne arealer skal planlægges, så der skabes en visuel/ landskabelig sammenhæng med kirkegårdens arkitektonisk gennemarbejdede haveplan, der er at betragte som en art forhave til boligbebyggelsens areal.

Nyborg Assistenskirkegård, kaldet den ny kirkegård, blev anlagt 1924–25 og blev taget i brug i 1928. Kirkegården er tegnet som et barokt anlæg af stadsgartneren i Århus og har et areal på tæt ved de 80.000 m2.

Arealet nord for kirkegården må ikke udbygges før Strandhøjen er næsten udbygget.

Byudviklingsarealet ”Kirkegården” ligger i område med drikkevandsinteresser. Ca. halvdelen af arealet ligger i indvindingsopland og grundvandsdannende opland til Hjulby Bro Vandværk. Eventuel forurening som følge af byvækst på denne del af arealet skønnes at kunne udgøre en risiko for drikkevandsindvindingen på Hjulby Bro Vandværk. Til imødegåelse af denne risiko er derfor fastlagt en række forholdsregler, der skal følges ved byudvikling på arealet jf. retningslinje herom.

Byudviklingsarealet er beliggende i landzone og indenfor kystnærhedszonen, hvor der ifølge planloven kun kan inddrages nye arealer i byzone, såfremt der er en særlig planlægningsmæssig begrundelse. Som kystby har Nyborg en særlig udfordring med hensyn til byudvikling, idet hele byen er beliggende indenfor kystnærhedszonen. Det aktuelle område ligger centralt i Nyborg og er omgivet af bymæssig bebyggelse i byzone, hvilket vurderes at være en særlig begrundelse for den kystnære lokalisering.